19.04.2021

Новий закон для інвесторів – без надії сподіваюсь?!

З кожним роком ситуація для інвесторів будівництва житла загострюється. Навіть титани забудовного будівельного сегменту розчаровують людей, залишаючи після себе лише космічні борги та незавершені об’єкти. І, здавалося б, прозорі механізми фінансування будівництва, що визначені спеціальними законами, не надають впевненості та надійності інвесторам. Законодавчі норми вичерпали себе у частині надання інвесторам нормальних гарантій під час вкладення грошей у будівництво.

Однак, враховуючи ту обставину, що нерухомість ніколи не втратить свою «товарну» вартість та за жодних кризових ситуацій вартість її зменшуватися не буде, громадяни все одно вкладають свої кошти в житло.

До 80% житлової нерухомості будується за рахунок приватних осіб, з яких 50% здійснюють оплату у повному обсязі ще на етапі укладення договору.

З огляду на це, на ринку нерухомості завжди були недобросовісні забудовники, які, користуючись прогалинами законодавства, обдурюють людей, створюють цілі афери, будують будівельні піраміди для збору «вільних коштів», не надаючи взамін нічого, окрім умовних обіцянок.

У Верховній Раді зареєстровано Проект Закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому за № 5091 від 17.02.2021.

Як слідує із пояснювальної записки, зазначеним Проектом пропонується:

  • встановити умови, за яких об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав;
  • визначити особливості інвестування та фінансування об’єктів, що споруджуються з використанням недержавних коштів;
  • визначити особливості договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
  • визначити основні вимоги до розкриття замовником будівництва (девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва) інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);
  • запровадити механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
  • створити можливість отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності на об’єкт будівництва та його складові частини (квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщенням, машиномісця тощо, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна) за принципом «єдиного вікна»;
  • забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта щодо якого до Державного  реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, та державну реєстрацію права власності на такі об’єкти за принципом «єдиного вікна»;
  • запровадити гарантійну частку будівництва об’єкта нерухомого майна – сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва;
  • встановити перелік осіб, які мають право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості та момент з якого виникає таке право;
  • визначити особливості вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва, майбутніми об’єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єктам нерухомості;
  • визначити особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
  • визначити особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
  • врегулювати особливості, пов’язані з охороною об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за спадкодавцем в Державному реєстрі прав на нерухоме майно;
  • удосконалити процедуру продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;
  • визначити особливості звернення стягнення у рамках виконавчого провадження на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
  • удосконалити деякі питання, пов’язаних з забезпеченням енергетичної ефективності будівель;
  • встановити розмір державного мита, яке стягується державними нотаріусами за посвідчення договорів відчуження неподільних об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості.

 

Окрім цього, Проектом вносяться зміни до п’яти кодексів, двадцяти важливих спеціальних законів та декрету Кабінету Міністрів України.

 

Прийняття вказаного закону слугуватиме першим кроком для стабілізації у частині гарантій інвесторів ринку первинної нерухомості. Вводяться нові поняття та терміни. До суб’єктів містобудування законотворці офіційно долучили девелоперів, які вже давно знаходяться у будівельному бізнесі та мають професійний досвід у будівельних проектах «під ключ». Законом надається право девелоперам на рівні із замовниками залучати кошти від фізичних та юридичних осіб для фінансування житлового будівництва.

 

Виокремлено новий вид майнового права – спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості. При цьому, важливим нововведенням однозначно є те, що таке спеціальне майнове право буде виникати виключно після його державної реєстрації, а припинятиметься – після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, але не раніше державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна. Тобто, законодавець, нарешті, встановив, що отримати право власності на майбутні об’єкти нерухомості та продати таке житло буде можливо виключно, коли спеціальні майнові права на нього попередньо були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на замовника/девелопера.

Це величезний прорив у сфері нерухомості, адже, встановлення обов’язкової реєстрації прав на початку будівництва буде можливим виключно на підставі перевіреної проектної документації, що пройшла експертизу, містобудівних умов, належного та визначеного статусу земельної ділянки. Більше того, абсолютно відійде у сиву давнину практика подвійних перепродажів.

Звичайно є і «інша сторона монети», це те, що забудовники вимушені будуть включати у собівартість квадратного метра витрати на державну реєстрацію та адміністративну маржу. А це вплине на підвищення вартості майбутнього об’єкта нерухомості.

 

Важливою складовою в законі є також те, що продавцю заборонено включати у договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, який укладається з покупцем – фізичною особою, умови, які є несправедливими згідно з Законом України «Про захист прав споживачів». Тобто, законодавець чітко визначив, що у даному випадку фізична особа – інвестор є споживачем.

 

Новелою також є гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна. Законом визначено її як сукупність майбутніх об’єктів нерухомості в одному подільному об’єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва/кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об’єкта незавершеного будівництва іншими особами (у тому числі у зв’язку з банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника будівництва/девелопера будівництва).

Тобто, на певний відсоток квартир в об’єкті будівництва нотаріусом буде накладено обтяження, яке реєстратор зможе зняти виключно після введення об’єкта в експлуатацію або на підставі рішення суду. Розмір такої частки буде визначатися Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості в об’єкті незавершеного будівництва відповідно до проектної документації на будівництво об’єкта. При цьому, фінансування будівництва майбутніх об’єктів нерухомості, включених до гарантійної частки, буде здійснюватися за рахунок коштів замовника/девелопера будівництва.

 

Великий блок у Проекті присвячений обов’язку замовника інформувати інвестора про хід будівництва, щомісячні фотографії об’єкта, графік виконання робіт та стан його виконання, дані про суб’єктів містобудування, основні технічні характеристики подільного об’єкту незавершеного будівництва згідно з переліком, визначеним Кабінетом Міністрів України, але в обсязі не менше ніж зазначено в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва; відомості про бенефіціарних власників; дані про перебування юридичної особи у процесі провадження у справі про банкрутство, санації, у тому числі відомості про розпорядника майна, керуючого санацією, ліквідатора та ін. Таке розкриття інформації повинно бути постійним та перманентним процесом. А за недотримання цих зобов’язань доведеться сплатити штраф.

Сподіваємося, що це не остання редакція проекту закону, адже, доопрацьовувати є ще багато чого. Однак, прийняття закону значно вплине на подальший розвиток будівельної галузі у позитивному аспекті.

Поделиться: