С каждым годом ситуация для инвесторов строительства жилья обостряется. Даже титаны строительного сегмента разочаровывают людей, оставляя после себя лишь космические долги и незавершенные объекты. И, казалось бы, прозрачные механизмы финансирования строительства, определены специальными законами, не предоставляют уверенности и надежности инвесторам. Нормы исчерпали себя в части предоставления инвесторам нормальных гарантий при вложении денег в строительство.
Однако, учитывая то обстоятельство, что недвижимость никогда не потеряет свою «товарную» стоимость и ни при каких кризисных ситуациях стоимость ее уменьшаться не будет, граждане все равно вкладывают свои средства в жилье.
До 80% жилой недвижимости строится за счет частных лиц, из которых 50% производят оплату в полном объеме еще на этапе заключения договора.
Учитывая это, на рынке недвижимости всегда были недобросовестные застройщики, которые, пользуясь пробелами законодательства, обманывают людей, создают целые аферы, строят строительные пирамиды для сбора «свободных средств», не оказывая взамен ничего, кроме условных обещаний.
В Верховной Раде зарегистрирован проект закона о гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем под № 5091 от 17.02.2021.
Как следует из пояснительной записки, указанным Проектом предлагается:
Кроме этого, проектом вносятся изменения в пять кодексов, двадцать важных специальных законов и декрет Кабинета Министров Украины.
Принятие указанного закона послужит первым шагом для стабилизации в части гарантий инвесторов рынка первичной недвижимости. Вводятся новые понятия и термины. К субъектам градостроительства законодатели официально включили девелоперов, которые уже давно находятся в строительном бизнесе и имеют профессиональный опыт в строительных проектах «под ключ». Законом предоставляется право девелоперам на уровне с заказчиками привлекать средства от физических и юридических лиц для финансирования жилищного строительства.
Выделен новый вид имущественного права — специальное имущественное право на объект незавершенного строительства, будущий объект недвижимости. При этом, важным нововведением однозначно стало то, что такое специальное имущественное право будет возникать исключительно после его государственной регистрации, а прекращаться — после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта, но не ранее государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. То есть, законодатель, наконец, установил, что получить право собственности на будущие объекты недвижимости и продать такое жилье будет возможно только, когда специальные имущественные права на него предварительно были зарегистрированы в Государственном реестре прав на недвижимое имущество на заказчика/девелопера.
Это огромный прорыв в сфере недвижимости, ведь, установление обязательной регистрации прав в начале строительства будет возможным только на основании проверенной проектной документации, прошедшей экспертизу, градостроительных условий, надлежащего и определенного статуса земельного участка. Более того, совершенно отойдет в древности практика двойных перепродаж.
Конечно, есть и «другая сторона монеты», это то, что застройщики вынуждены будут включать в себестоимость квадратного метра расходы на государственную регистрацию и административную маржу. А это повлияет на повышение стоимости будущего объекта недвижимости.
Важной составляющей в законе является тот факт, что продавцу запрещено включать в договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, который заключается с покупателем — физическим лицом, условия, которые являются несправедливыми согласно Закону Украины «О защите прав потребителей». То есть, законодатель четко определил, что в данном случае физическое лицо — инвестор является потребителем.
Новеллой также стала гарантийная доля строительства объекта недвижимого имущества. Законом она определена как совокупность будущих объектов недвижимости в одном делимом объекте незавершенного строительства (в каждой очереди строительства/каждом пусковом комплексе), вещные права которые обременяются с целью обеспечения достройки соответствующего объекта незавершенного строительства другими лицами (в том числе в связи с банкротством, финансовой несостоятельностью заказчика строительства/девелопера строительства).
То есть, на определенный процент квартир в объекте строительства нотариусом будет наложено обременение, которое регистратор сможет снять только после ввода объекта в эксплуатацию или на основании решения суда. Размер такой доли будет определяться Кабинетом Министров Украины в процентном отношении к совокупной (общей) площади будущих объектов недвижимости в объекте незавершенного строительства в соответствии с проектной документацией на строительство объекта. При этом финансирование строительства будущих объектов недвижимости, включенных в гарантийную долю, будет осуществляться за счет средств заказчика/девелопера строительства.
Большой блок в проекте посвящен обязанности заказчика информировать инвестора о ходе строительства, ежемесячные фотографии объекта, график выполнения работ и состояние его выполнения, данные о субъектах градостроительства, основные технические характеристики делящегося объекта незавершенного строительства согласно перечню, определенному Кабинетом Министров Украины, но в объеме не менее чем указано в Единой государственной электронной системе в сфере строительства; сведения о бенефициарных собственниках; данные о нахождении юридического лица в процессе производства по делу о банкротстве, санации, в том числе сведения о распорядителях имущества, управляющего санацией, ликвидаторе и др. Такое раскрытие информации должно быть постоянным и перманентным процессом. А за несоблюдение этих обязательств придется заплатить штраф.
Надеемся, что это не последняя редакция проекта закона, ведь дорабатывать еще много чего. Однако, принятие закона значительно повлияет на дальнейшее развитие строительной отрасли в положительном аспекте.