15.10.2019

ПАРТНЕРСТВО ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

адвокат АО «АРТИУС»
Ксения Желизняк

Строительная сфера является привлекательным объектом инвестиций, по крайней мере в европейских странах. Многие бизнесмены следят за рейтингами Всемирного банка «Doing Business», где в рамках ежегодного исследования осуществляется сбор и анализ комплексных количественных данных по направлениям (индикаторами) для сопоставления условий регулирования предпринимательской деятельности между странами и в динамике. Для потенциальных инвесторов в строительной деятельности важными критериями является защита инвесторов, получение разрешений на строительство, регистрация собственности, налогообложения и получения кредитов. Хотя Украина и демонстрирует ежегодное повышение ее рейтинга в таком исследовании, однако, до сих пор остается только привлекательной для инвестирования, а не надежным плацдармом для реализации масштабных строительных проектов.

Среди прочего, строительная отрасль в Украине развивается. Застройщики ищут лучший способ для выгодного инвестирования, объединяя свои усилия для совместной деятельности. Этот шаг однозначно оправдан.

Однако, для реализации строительного проекта и минимизации всех потенциальных рисков, важно не устные договоренности, а оформление их в форме письменного договора. Такая модель сотрудничества возможна при условии, когда у одного предпринимателя / физического лица / юридического лица имеется земельный участок для строительства (право собственности, пользования (аренда), право владения), определенные профильные навыки и знания, а у другого есть средства для строительства, возможность получение разрешительной документации и выполнение строительных работ, организации маркетинга для дальнейшей эффективной реализации построенных квадратных метров.

В таком случае потенциальные партнеры могут зафиксировать «свою роль» путем заключения договора о совместной деятельности или договора простого товарищества, или заключить инвестиционный договор или договор об участии в строительстве.

В таких сделках участники строительного проекта четко осознают свои права и обязанности, распределяют между собой обязательства, оценивают участие каждого в строительстве и взносы каждого, а в результате — адекватная и заслуженная оценка своей деятельности в виде прибыли.

Договор о совместной деятельности, это соглашение, где участники обязуются совместно действовать без образования юридического лица для достижения определенной цели, не противоречащей закону, которое может осуществляться на основе объединения вкладов участников (простое товарищество) или без объединения вкладов участников . Такой договор обязательно требует регистрации в соответствующем государственном компетентном органе. В указанном договоре обязательно необходимо определить:

  • размер вкладов: имущественный, денежный, творческий и тому подобное;
  • оператора совместной деятельности (одного из участников проекта), который обязан вести бухгалтерский и налоговый учет совместной деятельности;
  • цель совместной деятельности (строительство объекта);
  • порядок распределения имущества и возмещения расходов на такую ​​деятельность;
  • ответственность сторон и основания прекращения договора.

Кроме этого, стороны фиксируют важные вопросы относительно получения и содействия в получении разрешительной документации, организационных моментов.

В соответствии с Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением КМ Украины № 1127 от 25.12.2015 р. договор о совместной деятельности или договор простого Общества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, строительство которого осуществлялось в результате совместной деятельности) является основанием для государственной регистрации права собственности на новый объект недвижимого имущества. Прибыли, полученные от совместной деятельности можно считать общей долевой собственностью всех участников договора, в том числе и имущество (построенные квадратные метры).

Инвестиционный договор несколько похож по своей правовой природе на договор о совместной деятельности. В таком договоре обязательно указывается распределение помещений, права и обязанности. Однако, такой договор не нужно регистрировать в контролирующих органах, такая деятельность партнеров больше определяется степенью доверия. Инвестиционный договор обычно заключается между участниками институтов совместного инвестирования через компании по управлению активами и инжиниринговыми компаниями.

Все вышеуказанные партнерские отношения обязательно должны определять положение о том, кто будет выполнять функцию заказчика в строительстве. Такое условие является обязательным в разрезе того, что вся проектная, градостроительная и разрешительная документация должна содержать информацию именно о заказчике строительства, а не его застройщика. Более того, это связано также с мерой административно-хозяйственной ответственности при строительстве объектов. Именно на заказчика строительства возлагается основная ответственность. На заказчика также возлагается организация технического надзора за строительством, утверждение технических условий, ввод объекта в эксплуатацию. Судебная практика в отношении ответственности в части делегирования функций заказчика достаточно сложной и противоречивой.

Определение сущности понятия заказчик в строительстве можно встретить в таких нормативно-правовых актах как Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», Закон Украины «Об архитектурной деятельности», Закон Украины «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», а вот делегирование функций заказчика четко законодательством не определено, кроме как у некоторых, к примеру — Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине». Поэтому в силу статьи 6 Гражданского кодекса Украины стороны могут заключать договор, который не предусмотрен актами законодательства, однако соответствует общим принципам гражданского законодательства Украины.

Поэтому, имея ресурс для реализации того или иного строительного проекта партнерам следует детально согласовать и зафиксировать порядок их взаимоотношений.

Учитывая, что Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» способы привлечения средств для строительства от физических лиц ограничены, застройщики прибегают к различным формам реализации своих намерений. Анализируя такие договоры иногда потребитель (инвестор) не понимает меру ответственности лица, предложила сделать свой финансовый вклад в строительство, а иногда и не понимает, что на самом деле получает. Бывают случаи, когда в договорах совсем не определен перечень имущественных прав, стороной договора выступает одна компания, средства перечисляются другой, а ответственность несет совсем другой человек. Это совершенно не означает мошеннический мотив такого процесса. Конечно, для рядового гражданина такие механизмы и запутанные договорные нормы является основанием для поиска более простых схем. Это приводит к различным манипуляциям со стороны застройщиков.

Таким образом, для оценки всех имеющихся рисков, как для партнеров по реализации строительных проектов, так и для простых инвесторов, которые намерены приобрести недвижимость, необходимо обязательно привлекать специалистов из юридического сообщества.

Поделиться:
Заказзать обратный звонок