12.04.2019

Механизмы финансирования строительства

ЮРИСТ & ЗАКОН
№14, 11 апреля 2019
адвокат
Ксения Желизняк

 

Финансирование жилищного строительства всегда является актуальной темой для исследования. Особенно если учесть то обстоятельство, что рынок недвижимости переполнен строительными предложениями, то рядовому покупателю очень трудно выбрать правильный для себя механизм вложения денежных средств для получения недвижимости.

Добросовестные застройщики выбирают тот механизм, по которому они могут получить в дальнейшем прибыль от реализации построенных ими квадратных метров. В то же время такое желание сочетается со стартовыми финансовыми возможностями реализовать строительные проекты. Для этого они должны в начале этапа строительства уже сделать значительные капиталовложения:

  • сформировать земельные активы (получить право пользования или собственности на земельные участки под строительство);
  • создать службу заказчика, осуществляющего расчеты будущего проекта и оптимизации затрат застройщика;
  • выбрать подрядчиков для строительства (лицензии, разрешительные документы);
  • получить разрешительные документы для начала строительства;
  • привлечь банковские или финансовые учреждения, а при необходимости — создать специальные институты для привлечения средств от лиц и т.д.

Такой застройщик просчитывает себестоимость строительного проекта, которая включает расходы на покупку (получение в пользование) земельного участка, строительно-монтажные работы (стройматериалы), подведение коммуникаций, выплату налогов и тому подобное. Застройщик может оформлять кредит для реализации проекта. В таком случае стоимость квадратного метра должен компенсировать затраты и на кредит.

Согласно отчету Национального банка Украины о финансовой стабильности, по данным ДССУ, в сентябре 2018 цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях увеличились на 23,3% г/г. В то же время по состоянию на 1 октября Минрегионстрой установил оценочную среднюю себестоимость квадратного метра жилья на уровне 11849 грн. (+10,2% г/г). На формирование себестоимости строительства также влияют политические, социальные и законодательные факторы.

Например, с сентября 2018 заработали новые строительные нормы, вводящие ряд существенных и важных изменений в процесс проектирования строительства. Без проектирования строительство невозможно. Так, действуют в новых редакциях ДСН Б.2.2-12: 2018 «Планировка и застройка территорий» (касающиеся планирования территорий), ДСН В.2.2-3: 2018 «Здания и сооружения. Учреждения образования» касаются в том числе школьных учреждений), ДСН В.2.3-5: 2018 «Улицы и дороги населенных пунктов» (касаются улиц и дорог). Эти нормы являются обязательными для учета при проектировании строительства, а в дальнейшем и для строительных работ. Строительные нормы устанавливают ограничения высоты застройки, предельные параметры застройки земельного участка по ее этажности, максимальная этажность жилой застройки в зависимости от численности населения, исчерпывающие предельные показатели плотности населения микрорайона, которые невозможно будет увеличить более чем на 20%. Введен запрет на проектирование временных автостоянок на тротуарах, запрет на парковку транспортных средств внутри жилых кварталов, обязательный учет при проектировании и планировании ограждения перильного типа на подъездах к остановкам транспорта общего пользования.

Теперь в проектной документации следует определять подземные гаражи в центральных и исторических районах городов для общественной и жилой застройки. Все эти обязательные нормы не могут не повлиять на себестоимость квадратного метра. Сметная документация, является составной частью проекта строительства, заметно увеличится. Однако это не означает, что застройщик не учитывает покупательную способность граждан, экономические показатели и инвестиционный климат в государстве.

Учитывая себестоимость строительства, застройщик все же планирует получить и прибыль (разницу между доходами и расходами). Именно по всем показателям в их совокупности формируется рыночная цена квадратного метра недвижимости. Недобросовестные же застройщики в основном пытаются «выехать» только на привлеченных средствах лиц, предлагая стоимость квадратного метра без учета минимальной его себестоимости. Это касается тех случаев, когда, не имея никаких активов для строительства, финансовые расходы преимущественно идут на маркетинг, рекламу, реализацию «виртуальных», еще не существующих квадратных метров. Граждане, не зная тонкостей законодательства, не ориентируясь в себестоимости жилья, полагаясь на добросовестность и честность застройщика (рекламную кампанию), выбирая низкую цену, вкладывают / привлекают средства в сомнительные объекты. В конечном итоге это приводит к тому, что средства потрачены, объект в эксплуатацию не сдан, незавершенное строительство стоит как призрак без духа жизни.

Поэтому в любом случае потенциальному покупателю необходимо «критически» относиться к избранию способа вложения средств в недвижимость, стоимость за квадратный метр которой слишком низкая.

Механизм финансирования строительства зависит от видов инвестирования, предусмотрено действующим законодательством Украины.

Так, согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может быть осуществлено только через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также через эмиссию целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется с помощью передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Другие способы финансирования строительства таких объектов определяются только законами. Согласно Закону Украины «Об институтах совместного инвестирования» институт совместного инвестирования (далее — ИСИ) — это корпоративный или паевой фонд. Средства совместного инвестирования — средства, внесенные учредителями корпоративного фонда, другие активы, привлеченные от участников института совместного инвестирования, доходы от осуществления операций с активами института совместного инвестирования, доходы, начисленные по активам института совместного инвестирования, и другие доходы от деятельности института совместного инвестирования (проценты по займам, арендные (лизинговые) платежи, роялти и т.д.). Участником института совместного инвестирования является лицо, являющееся владельцем ценных бумаг института совместного инвестирования. Инвесторы — это лица, которые размещают свободные средства с целью получения прибыли путем приобретения ценных бумаг ИСИ.

Привлеченные таким образом средства институт совместного инвестирования направляет на строительство объектов недвижимости. Управление активами фондов ИСИ на основании соответствующего договора осуществляет компания по управлению активами (далее — КУА). В основном КУА заключают с потенциальными покупателями предварительные договоры купли-продажи недвижимости, форвардные контракты. В договоре прописаны условные сроки строительства, условия оплаты обеспечительного платежа (который является отдельным видом обеспечения выполнения оплаты), а также указана дата заключения основного договора купли-продажи. В этом случае у покупатель ожидает заключения основного договора. Застройщик получает правоустанавливающие документы на новый объект самостоятельно, регистрируя свое право собственности, и уже после получения титула правообладателя осуществляет продажу объекта недвижимости по основному договору потенциальному покупателю. По форвардному контракту продают сам контракт, согласно которому в будущем возникнут обязательственные отношения между застройщиком и покупателем. Такой договор является гарантией покупателя по защите своих интересов, ведь, пока объект строительства не будет завершен и не сдан в эксплуатацию, застройщик не имеет на него прав, а следовательно не имеет возможности им распорядиться по своему усмотрению.

Застройщики по таким схемам предлагают потенциальному покупателю различные варианты уплаты средств: начиная с рассрочки платежа в несколько этапов по установленному графику и заканчивая отсрочкой оплаты или предыдущим авансированием. При этом, конечно, какой бы механизм уплаты ни был, застройщик, подстраховываясь, все-таки пытается перед этапом строительства получить от потенциального покупателя первый взнос. Эта сумма также может быть различной в зависимости от условий договорных отношений.

Действующим законодательством также предусмотрены следующие механизмы привлечения средств на строительство от лиц, в частности, путем:

— фонды финансирования строительства;

— фонды операций с недвижимостью;

— эмиссию целевых облигаций.

Согласно нормам Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» фонд финансирования строительства (далее — ФФС) — это средства, переданные управляющему ФФС в управление (банк или другое финансовое учреждение), которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС для строительства. Фонд операций с недвижимостью (далее — ФОН) — это средства, полученные управляющим ФОН в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, полученные от управления этими средствами, в том числе имущественные права и права требования, приобретенные по договорам о участии в фонде финансирования строительства.

Такие формы привлечения средств регулируются отдельными законами. Однако важно то, что в этих вариантах потенциальный покупатель передает свои средства в управление финансовым учреждениям (в том числе банкам), которые контролируют ход строительства и целевое использование таких средств.

По целевым облигациям лица покупают такие ценные бумаги, по которым исполнение обязательств осуществляется через передачи объекта жилой недвижимости. Затратами ИСИ и выпуска облигаций в этом случае могут быть: обязательный платеж за регистрацию информации о выпуске; проведения рейтинговой оценки; услуги торговцев ценными бумагами и банка-хранителя, депозитария, аудитора, нотариуса; услуги КУА по созданию и обслуживанию фонда и выпуска облигаций. Расходы ФФС: расходы на обязательное страхование (строительно-монтажных работ, ответственности перед третьими лицами и т.д.); расходы на оплату нотариальных услуг и государственная пошлина за нотариальное удостоверение ипотечных договоров; стоимость услуг управляющего по регистрации и обслуживания ФФС. Предложенные схемы являются достаточно сложными для потенциального покупателя, однако в практическом применении доказали свою значимость и надежность. Указанные механизмы финансирования дают возможность инвестору-покупателю основном проконтролировать целевое использование средств и ход строительства. Специальными законами также предусмотрен особый государственный контроль за определенными участниками перечисленных схем привлечения средств.

Невозможно не упомянуть о других практические формы привлечения средств, не определено специальными законами, но и не запрещено. К ним относится привлечения средств через участие в жилищно-строительных кооперативах (далее — ЖСК). При таких механизмах лицо становится членом ЖСК, платит членские взносы. При этом первым владельцем строительства становится сам ЖСК, а уже после этого путем заключения договора мены обменивается пай на квадратные метры. Такой механизм является весьма рискованным для покупателя: двойная перепродажа, исключение из членов, нецелевое использование средств, отсутствие процедуры возврата средств и тому подобное. Достаточно на рынке недвижимости и застройщиков, осуществляющих продажу имущественных прав. Эти механизмы слишком непрозрачные и рискованные.

Трудно не согласиться с французским экономистом Жаном-Батистом Сеем, который заметил, что предложение рождает спрос 1. Строительное предложение должно быть прозрачным для финансирования и качественной в исполнении.

1Словарь экономической афористики / сост .: А. Г. Загородний, Г. Л. Вознюк. — Львов: Издательство Львовской политехники, 2013. — 444 c. ISBN 978-617- 607-413-7.

Поделиться:
Заказзать обратный звонок