12.04.2019

Механізми фінансування будівництва

ЮРИСТ & ЗАКОН
№14, 11 квітня 2019
адвокат
Ксенія Желізняк

 

Фінансування житлового будівництва завжди є актуальною темою для дослідження. Особливо якщо врахувати ту обставину, що ринок нерухомості переповнено будівельною пропозицією, то пересічному покупцю дуже важко обрати правильний для себе механізм вкладення грошових коштів для отримання нерухомості.

Добросовісні забудовники обирають той механізм, за яким вони мають можливість отримати надалі прибуток від реалізації побудованих ними квадратних метрів. Водночас таке бажання поєднується із стартовими фінансовими можливостями реалізувати будівельні проекти. Для цього вони повинні на початку етапу будівництва вже зробити значні капіталовкладення:

  • сформувати земельні активи (отримати право користування чи власності на земельні ділянки під будівництво);
  • створити службу замовника, що здійснює розрахунки майбутнього проекту й оптимізацію витрат забудовника;
  • обрати підрядників для будівництва (ліцензії, дозвільні документи);
  • отримати дозвільні документи для початку будівництва;
  • залучити банківські чи фінансові установи, а за потреби – створити спеціальні інститути для залучення коштів від осіб тощо.

Такий забудовник прораховує собівартість будівельного проекту, яка включає витрати на купівлю (отримання в користування) земельної ділянки, будівельно-монтажні роботи (будматеріали), підведення комунікацій, виплату податків тощо. Забудовник може оформляти кредит для реалізації проекту. У такому разі вартість квадратного метра повинна компенсувати витрати й на кредит.

Відповідно до звіту Національного банку України про фінансову стабільність, за даними ДССУ, у вересні 2018 р. ціни на будівельно-монтажні роботи в житлових будівлях збільшилися на 23,3 % р/р. Водночас станом на 1 жовтня Мінрегіонбуд установив оціночну середню собівартість квадратного метра житла на рівні 11849 грн (+10,2 % р/р). На формування собівартості будівництва також впливають політичні, соціальні й законодавчі чинники.

Наприклад, із вересня 2018 р. запрацювали нові будівельні норми, що запроваджують низку суттєвих і важливих змін до процесу проектування будівництва. Без проектування будівництво неможливе.  Так, діють у нових редакціях: ДБН Б.2.2-12:2018 “Планування і забудова територій” (стосуються планування територій), ДБН В.2.2-3:2018 “Будинки і споруди. Заклади освіти”  стосуються в тому числі шкільних закладів), ДБН В.2.3-5:2018 “Вулиці та дороги населених пунктів” (стосуються вулиць і доріг). Ці норми є обов’язковими для врахування під час проектування будівництва, а надалі й для будівельних робіт. Будівельні норми встановлюють обмеження висоти забудови, граничні параметри забудови земельної ділянки щодо її поверховості, максимальну поверховість житлової забудови залежно від чисельності населення, вичерпні граничні показники щільності населення мікрорайону, які неможливо буде збільшити більше ніж на 20 %. Запроваджено заборону на проектування тимчасових автостоянок на тротуарах, заборону на паркування транспортних засобів усередині житлових кварталів, обов’язкове врахування під час проектування та планування огородження перильного типу на під’їздах до зупинок транспорту загального користування.

Тепер у проектній документації слід визначати підземні гаражі в центральних та історичних районах міст для громадської й житлової забудови. Усі ці обов’язкові норми не можуть не вплинути на собівартість квадратного метра. Кошторисна документація, що є складовою частиною проекту будівництва, помітно збільшиться. Однак це не означає, що забудовник не враховує купівельну спроможність громадян, економічні показники й інвестиційний клімат у державі.

З огляду на собівартість будівництва, забудовник усе ж таки планує отримати і прибуток (різницю між доходами й витратами). Саме з усіх показників у їх сукупності формується ринкова ціна квадратного метра нерухомості. Недобросовісні ж забудовники здебільшого намагаються “виїхати” лише на залучених коштах осіб, пропонуючи вартість квадратного метра без урахування мінімальної його собівартості. Це стосується тих випадків, коли, не маючи жодних активів для будівництва, фінансові витрати переважно йдуть на маркетинг, рекламу, реалізацію “віртуальних”, ще не існуючих квадратних метрів. Громадяни, не знаючи тонкощів законодавства, не орієнтуючись у собівартості житла, покладаючись на сумлінність і чесність забудовника (рекламну кампанію), обираючи низьку  ціну, вкладають/залучають кошти в сумнівні об’єкти. У кінцевому підсумку це призводить до того, що кошти витрачено, об’єкт в експлуатацію не здано, незавершене будівництво стоїть наче привид без духу життя.

Тож у будь-якому разі потенційному покупцю необхідно “критично” ставитися до обрання способу вкладення коштів у нерухомість, вартість за квадратний метр якої занадто низька.

Механізм фінансування будівництва залежить від видів інвестування, що передбачено чинним законодавством України.

Так, відповідно до Закону України “Про інвестиційну діяльність” інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних і юридичних осіб, у тому числі в управління, може бути здійснено лише через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також через емісію цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюють за допомогою передання об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва.

Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються тільки законами. Згідно із Законом України “Про інститути спільного інвестування” інститут спільного інвестування (далі – ІСІ) – це корпоративний або пайовий фонд. Кошти спільного інвестування – кошти, унесені засновниками корпоративного фонду, інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами інституту спільного інвестування, та інші доходи від діяльності інституту спільного інвестування (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Учасником інституту спільного інвестування є особа, яка є власником цінних паперів інституту спільного інвестування. Інвестори – це особи, які розміщують вільні кошти з метою отримання прибутку через придбання цінних паперів ІСІ.

Залучені в такий спосіб кошти інститут спільного інвестування спрямовує на будівництво об’єктів нерухомості. Управління активами фондів ІСІ на підставі відповідного договору здійснює компанія з управління активами (далі – КУА). Здебільшого КУА укладають із потенційними покупцями попередні договори купівлі-продажу нерухомості, форвардні контракти. У договорі прописано умовні строки будівництва, умови оплати забезпечувального платежу (який є окремим видом забезпечення виконання оплати), а також зазначено дату укладення основного договору купівлі-продажу. У цьому разі покупець має очікування на укладення основного договору. Забудовник отримує правовстановлюючі документи на новозбудований об’єкт самостійно, реєструючи своє право власності, і вже після отримання титулу правовласника здійснює продаж об’єкта нерухомості за основним договором потенційному покупцю. За форвардним же контрактом продають сам контракт, відповідно до якого в майбутньому виникнуть зобов’язальні відносини між забудовником і покупцем. Такий контракт є гарантією покупця щодо захисту своїх інтересів, адже, допоки об’єкт будівництва не буде завершено й не здано в експлуатацію, забудовник не має на нього прав, а отже не має можливості ним розпорядитися на власний розсуд.

Забудовники за такими схемами пропонують потенційному покупцю різні варіанти сплати коштів: починаючи з розстрочення платежу в кілька етапів за встановленим графіком і закінчуючи відтермінуванням оплати або ж попереднім авансуванням. При цьому, звісно, який би механізм сплати не був, забудовник, підстраховуючись, усе-таки намагається перед етапом будівництва отримати від потенційного покупця перший внесок. Ця сума також може бути різною залежно від умов договірних відносин.

Чинним законодавством також передбачено такі механізми залучення коштів на будівництво від осіб, зокрема, через:

– фонди фінансування будівництва;

– фонди операцій з нерухомістю;

– емісію цільових облігацій.

Згідно з нормами Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” фонд фінансування будівництва (далі – ФФБ) – це кошти, передані управителю ФФБ в управління (банк або інша фінансова установа), які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ для будівництва. Фонд операцій з нерухомістю (далі – ФОН) – це кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість й інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, у тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва.

Такі форми залучення коштів регулюються окремими законами. Однак важливо те, що за цих варіантів потенційний покупець передає свої кошти в управління фінансовим установам (у тому числі банкам), які контролюють перебіг будівництва та цільове використання таких коштів.

За цільовими облігаціями особи купують такі цінні папери, за якими виконання зобов’язань здійснюють через передання об’єкта житлової нерухомості. Витратами ІСІ та випуску облігацій у цьому разі можуть бути: обов’язковий платіж за реєстрацію інформації про випуск; проведення рейтингової оцінки; послуги торговців цінними паперами та банку-зберігача, депозитарію, аудитора, нотаріуса; послуги КУА щодо створення й обслуговування фонду та випуску облігацій. Витрати ФФБ: витрати на обов’язкове страхування (будівельно-монтажних робіт, відповідальності перед третіми особами тощо); витрати на оплату нотаріальних послуг і державне мито за нотаріальне посвідчення іпотечних договорів; вартість послуг управителя з реєстрації та обслуговування ФФБ. Запропоновані схеми є досить складними для потенційного покупця, однак у практичному застосуванні довели свою значущість і надійність. Зазначені механізми фінансування дають можливість інвестору-покупцю здебільшого проконтролювати цільове використання коштів і перебіг будівництва. Спеціальними законами також передбачено особливий державний контроль за певними учасниками перелічених схем залучення коштів.

Неможливо не згадати про інші практичні форми залучення коштів, які не визначено спеціальними законами, але й не заборонено. До них належить залучення коштів через участь у житлово-будівельних кооперативах (далі – ЖБК). За таких механізмів особа стає членом ЖБК, сплачує членські внески. При цьому першим власником будівництва стає сам ЖБК, а вже після цього шляхом укладення договору міни обмінюється пай на квадратні метри. Такий механізм є вельми ризиковим для покупця: подвійний перепродаж, виключення з членів, нецільове використання коштів, відсутність процедури повернення коштів тощо. Достатньо на ринку нерухомості й забудовників, які здійснюють продаж майнових прав. Ці механізми занадто непрозорі й ризикові.

Важко не погодитися з французьким економістом Жаном-Батістом Сеєм, який зауважив, що пропозиція породжує попит1. Будівельна пропозиція мусить бути прозорою для фінансування та якісною у виконанні.

1 Словник економічної афористики / уклад.: А. Г. Загородній, Г. Л. Вознюк. – Львів: Видавництво Львівської політехніки, 2013. – 444 c. ISBN 978-617-607-413-7.

Поделиться:
Заказзать обратный звонок