15.10.2019

ПАРТНЕРСТВО ДЛЯ РЕАЛІЗАЦІЇ БУДІВЕЛЬНОГО ПРОЕКТУ

адвокат АО “АРТІУС”
Ксенія Желізняк

Будівельна сфера є привабливим об’єктом інвестицій, принаймні у європейських країнах. Багато бізнесменів слідкують за рейтингами Світового банку  «Doing Business», де в рамках щорічного дослідження здійснюється збір та аналіз комплексних кількісних даних за напрямами (індикаторами) для зіставлення умов регулювання підприємницької діяльності між країнами і в динаміці. Для потенційних інвесторів у будівельній діяльності важливими критеріями є захист інвесторів, отримання дозволів на будівництво, реєстрація власності, оподаткування та отримання кредитів. Хоча Україна і демонструє щорічне підвищення її рейтингу у такому дослідженні, однак, до цих пір залишається тільки лише привабливою для інвестування, а не надійним плацдармом для реалізації масштабних будівельних проектів.

Серед іншого, будівельна галузь в Україні розвивається. Забудовники шукають найкращий спосіб для вигідного інвестування, об’єднуючи свої зусилля для спільної діяльності. Цей крок однозначно виправданий.

Однак, для реалізації будівельного проекту та мінімізації усіх потенційних ризиків, важливим є не усні домовленості, а оформлення їх у формі письмового договору. Така модель співпраці можлива за умови, коли в одного підприємця/фізичної особи/юридичної особи наявна земельна ділянка для будівництва (право власності, користування (оренда), право володіння), певні профільні навички та знання, а в іншого є кошти для будівництва, можливість отримання дозвільної документації та виконання будівельних робіт, організації маркетингу для подальшої ефективної реалізації побудованих квадратних метрів.

У такому разі потенційні партнери можуть зафіксувати «свою роль» шляхом укладення договору про спільну діяльність або договору простого товариства, або укласти інвестиційний договір чи договір про участь у будівництві.

 У таких правочинах учасники будівельного проекту чітко усвідомлюють свої права та обов’язки, розподіляють між собою зобов’язання, оцінюють участь кожного у будівництві та внески кожного, а в результаті – адекватна та заслужена оцінка своєї діяльності у вигляді прибутку.

Договір про спільну діяльність, це угода, де учасники зобов’язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові, що може здійснюватися на основі об’єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об’єднання вкладів учасників. Такий договір обов’язково потребує реєстрації у відповідному державному компетентному органі.  У зазначеному договорі обов’язково  необхідно визначити:

  • розмір вкладів: майновий, грошовий, творчий тощо;
  • оператора спільної діяльності (одного із учасників проекту), який зобов’язаний вести бухгалтерський та податковий облік спільної діяльності;
  • ціль спільної діяльності (будівництво об’єкта);
  • порядок розподілу майна та відшкодування витрат на таку діяльність;
  • відповідальність сторін та підстави припинення договору.

Крім цього, сторони фіксують важливі питання стосовно отримання та сприяння в отриманні дозвільної документації, організаційних моментів.

Відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМ України № 1127 від 25.12.2015р. договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності) є підставою для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна. Прибутки, що одержані від спільної діяльності вважатимуться спільною частковою власністю всіх учасників договору, у тому числі і майно (побудовані квадратні метри).

Інвестиційний договір дещо схожий за своєю правовою природою із договором про спільну діяльність. В такому договорі обов’язково вказується розподіл приміщень, права та обов’язки. Однак, такий договір не потрібно реєструвати в контролюючих органах, така діяльність партнерів більше визначається ступенем довіри. Інвестиційний договір зазвичай укладається між учасниками інститутів спільного інвестування через компанії з управління активами та інжиніринговими компаніями.

Усі вищезазначені партнерські відносини обов’язково повинні визначати положення стосовно того, хто буде виконувати функцію замовника у будівництві. Така умова є обов’язковою у розрізі того, що уся проектна, містобудівна та дозвільна документація повинна містити інформацію саме про замовника будівництва, а не його забудовника. Більше того, це пов’язано також із мірою адміністративно-господарської відповідальності під час будівництва об’єктів. Саме на замовника будівництва покладається основна відповідальність. На замовника також покладається організація технічного нагляду за будівництвом, затвердження технічних умов, введення об’єкту в експлуатацію.  Судова практика стосовно відповідальності у частині делегування функцій замовника є достатньо складною та суперечливою.

Визначення суті поняття замовник у будівництві можна зустріти у таких нормативно-правових актах як Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності», Закон України «Про архітектурну діяльність», Закон України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності», а от делегування функцій замовника чітко законодавством не визначено, окрім як у деяких, до прикладу  – Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні». Тому в силу статті 6 Цивільного кодексу України сторони можуть укладати договір, що не передбачений актами законодавства, однак відповідає загальним засадам цивільного законодавства України.

Тому, маючи ресурс для реалізації того, чи іншого будівельного проекту партнерам  слід детально узгодити та зафіксувати порядок їх взаємовідносин.

Враховуючи те, що Законом України «Про інвестиційну діяльність» способи залучення коштів для будівництва від фізичних осіб обмежені, забудовники вдаються до різних форм реалізації своїх намірів. Аналізуючи такі договори інколи споживач (інвестор) не розуміє міру відповідальності особи, що запропонувала зробити свій фінансовий внесок в будівництво, а інколи і не розуміє, що насправді отримує. Трапляються випадки, коли в договорах зовсім не визначений перелік майнових прав, стороною договору виступає одна компанія, кошти перераховуються іншій, а відповідальність несе зовсім інша особа. Це абсолютно не означає шахрайський мотив такого процесу. Звичайно, для пересічного громадянина такі механізми та заплутані договірні норми є підставою для пошуку більш простих схем. Це призводить до різних маніпуляцій зі сторони забудовників.

Таким чином для  оцінки усіх наявних ризиків, як для партнерів щодо реалізації будівельних проектів, так і для простих інвесторів, що мають намір придбати нерухомість, необхідно  обов’язково залучати спеціалістів з юридичної спільноти.

Поделиться:
Заказзать обратный звонок